Liesbeth Spies: huis aflossen in 40 jaar. Goed idee? - Main contents
Bij het eerste lijsttrekkersdebat van het CDA gisteravond in Rotterdam kwam Liesbeth Spies met het idee om de woonlasten voor starters te verlagen door de looptijd van de annuïtaire lening (daar zijn zowel de SP als het CDA voorstander van) te verlengen van 30 naar 40 jaar. Is dat een goed idee?
Laten we eerst eens kijken wat dit betekent voor de bruto en netto maandlasten in het eerste jaar. Ik maak een rekensom voor een starter met een belastbaar jaarinkomen van €45.000 (anderhalf keer modaal) die €200.000 wil lenen tegen een rente van 5%. De maandlast kan je zowel voor een looptijd van 30 als 40 jaar gemakkelijk online uitrekenen, met dank aan
Het bovenste grafiekje geeft de lasten bij een looptijd van 30 jaar, het onderste bij 40 jaar. In het eerste geval is de bruto maandlast €1060, in het laatste geval €950. Dat scheelt €110, een procent of 10. Niet echt een indrukwekkend verschil. Netto zijn de maandlasten in het eerste jaar €760 respektievelijk €649.
Wat staat daar tegenover? Bij een looptijd van 30 jaar betaal je in totaal €181.600 rentevergoeding aan de bank, bij een looptijd van 40 jaar stijgt dat tot €256.000. Dat is €74.400 meer, ongeveer 40%. De banken zullen het voorstel van Liesbeth Spies van harte steunen, schat ik zo in.
Maar die rente wordt niet alleen door de hypotheeknemer opgehoest, ook de staat der Nederlanden doet in de vorm van hypotheekrenteaftrek een duit in het zakje. Gemakshalve ga ik uit van een gemiddelde fiscale aftrek van 30% (de renteaftrek is bij een annuitaire lening niet constant). Dat betekent dat bij 30 jaar looptijd de totale fiscale subsidie €54.480 bedraagt en bij 40 jaar €76.800. Ook weer 40% meer. Ik vrees dat Liesbeth Spies daarmee een flink deel van de structurele opbrengst voor de schatkist ten gevolge van het baseren van de HRA op annuitaire aflossing al weer zou weggeven: aan de banken.
Maar er zit nog een schaduwzijde aan het voorstel van Spies. De huidige “standaard” looptijd van 30 jaar is gebaseerd op de wetenschap dat woningen na ongeveer 30 jaar toe zijn aan de eerste grote midlife onderhouds/renovatiebeurt. Die kost meestal zo’n 20-25% van de WOZ-waarde op dat moment. Als je dan nog steeds met de volle annuitaire lasten van je aankoop zit en in de tussentijd geen grote sprong gemaakt hebt in je inkomen heb je een stevig probleem. Met het risico dat je je kop in het zand steekt en het onderhoud uitstelt. Dat is precies het probleem dat nu al de kop opsteekt in wijken waar door het VVD-CDA-PvdA-D66-GL (jazeker: die partijen waren unisono voor verkoop van sociale huurwoningen) beleid van de afgelopen twintig jaar veel huizen verkocht zijn. Een verlenging van de looptijd van 30 naar 40 jaar gaat dat probleem aan de onderkant van de koopmarkt groter maken.
Wat is dan wel de oplossing? Je zelf niet voor de gek houden: met een middeninkomen moet je wat langer sparen tot je een huis kan kopen. Dat kan in een betaalbare huurwoning, als woningcorporaties ook voor het middensegment mogen bouwen en toewijzen. Zie verder ook De Kunduzcoalitie en de woningmarkt