Laat ook modale inkomens zorgeloos wonen - Main contents

(opinieartikel Eigen Huis magazine, januari 2013)

Ongeveer 40% van de Nederlandse huishoudens woont in een huurwoning, 30% huurt van een woningcorporatie. In het verleden kregen huurders die graag hun woning wilden kopen vaak nul op het rekest. Op dit moment willen veel corporaties juist graag -om financiële redenen- van hun woning af, maar is de belangstelling van huurderszijde minimaal. Hebben zij gelijk?

Als SP vinden we dat de overheid in zijn wonen-beleid eigendomsneutraal moet zijn: de keuze voor huren of kopen is aan de woningzoekende. Daarin wijken we af van de meeste politieke partijen die de eigen woning superieur vinden aan de huurwoning. De meeste wetenschappelijke onderzoeken hebben daarvoor nooit bewijs kunnen leveren. Als koopcomplexen er beter bij staan dan huurcomplexen wordt dat verklaard door sociaal-economische verschillen tussen de bewoners. Als de inkomens en opleiding van de bewoners gelijk zijn is ook de sociale structuur in de wijk vergelijkbaar.

Huren is gewoonlijk interessant voor jongeren, die nog niet gesetteld zijn, voor benedenmodale inkomen, voor iedereen die nog onvoldoende eigen vermogen heeft opgebouwd en in toenemende mate ook voor ouderen die geen zin meer hebben in de zorg voor het onderhoud van hun huis of hun opgebouwde vermogen te gelde willen maken. In andere situaties zal kopen vaak een betere optie zijn, met name als je nog lange tijd op de plek van je keuze wilt blijven wonen.

De laatste jaren ontdekken mensen die met een bescheiden inkomen een huis gekocht hebben dat die niet alleen rozegeur en maneschijn is. De waarde van de woning gaat niet alleen omhoog, maar kan ook dalen. Onderhoud is duurder dan de meeste mensen zich realiseren. De gemiddelde woningcorporatie geeft €1.500 per jaar uit aan onderhoud en eens in de 30-40 jaar moet een huis gerenoveerd worden. Dat kost al snel €50.000. Wat er gebeurt als je dat geld niet besteed zie je in de “spikkelwijken”, waar in het verleden huurwoningen verkocht zijn. Als de corporatie zijn resterende bezit renoveert kunnen of willen een aantal eigen woningbezitters niet meedoen. Er ontstaan rotte kiezen en de wijk komt in een negatieve spiraal terecht.

Zeker bij appartementencomplexen ben je als bewoners sterk afhankelijk van de slagkracht van de vereniging van eigenaren. Als die slagkracht ontbreekt, omdat een deel van de eigenaren niet de finaEnciële middelen heeft om mee te doen met noodzakelijke investeringen is dat knap vervelend voor de andere bewoners.

Hoe kunnen we ervoor zorgen dat zorgeloos eigen woningbezit ook voor modale inkomens mogelijk is en blijft?

Allereerst door ervoor te zorgen dat mensen pas kopen als ze het ook echt kunnen betalen. De situatie in onze buurlanden Duitsland en België laat zien hoe dat moet: daar koop je pas een huis als je 20% “eigen geld” hebt. De Duitse overheid stimuleert fiscaal het bouwsparen onder jongeren. Dat is veel verstandiger dan het stimuleren van zo groot mogelijke hypotheekschuld, zoals in Nederland jarenlang gedaan is.

Een tweede aandachtspunt is de verbetering van de kwaliteit van verenigingen van eigenaren. Wat mij betreft zou de VvE niet alleen verplicht moeten zijn in appartementencomplexen, maar ook in uitgeponde laagbouwcomplexen van woningcorporaties. Zo leg je de basis voor goed collectief onderhoud van de woningschil en de installaties. De wettelijke verplichting voor VvE’s om een onderhoudsfonds te hebben moet geconcretiseerd worden via een bodempercentage aan jaarlijkse dotatie in dit fonds.

Een derde verbeterpunt is de wettelijke regeling van het woningbeheer in complexen die deels uit huur- en deels uit koopwoningen bestaan. Het kan handig zijn als in dergelijke gevallen een deel van het onderhoud gezamenlijk gedaan wordt. Maar aan de andere kant moet beter geregeld worden dat de verhuurder geen misbruik maakt van zijn dominante positie in de vereniging van eigenaren.

De overheid zou collectieve investeringen in woningverbetering -zoals isolatie- fiscaal kunnen stimuleren. Daar kunnen middelen voor vrijgemaakt worden door het aftoppen van de nu nog onbeperkte hypotheekrenteaftrek boven €350.000.

Een vijfde verbeterpunt is de ontwikkeling van een wettelijk verplichte verzekerde garantie voor nieuwbouw, ter vervanging van de huidige bouwvergunningtoets door de gemeente. Voor een doorsnee nieuwbouwwoning betaal je €4.500 leges voor een bouwvergunning, terwijl die geen enkele garantie geeft dat je woning ook écht aan de wettelijke eisen voldoet. Het SP-voorstel bespaart kosten en vergroot de bescherming van de koper van woningen tegen een kat in de zak.

Een volgende stap zou kunnen zijn dat bouwbedrijven bij de verkoop van woningen een optioneel onderhoudspakket aanbieden, te vergelijken met de 20.000km beurt voor je auto.

Voor bestaande woningen zou het handig zijn als er een woningdossier komt, dat geregistreerd staat bij het kadaster. Je moet dan denken aan gegevens over de fundering, asbest, oude aankoopkeuringen e.d. Met name eigen woningbezitters met een modaal of lager inkomen komen snel in de problemen door verborgen gebreken. Het vervangen van een verrotte houten paalfundering kost al gauw meer dan €50.000. Vitale informatie over de bouwtechnische staat van een woning moet daarom zorgvuldiger bewaard worden.

Voor veel mensen is een eigen huis een groot ideaal. De overheid kan hen behoeden voor financiële risico’s door een verstandig fiscaal beleid, door sparen te stimuleren en door collectief beheer en onderhoud eenvoudiger en aantrekkelijker te maken. Op die manier wordt een eigen woning weer een zorgeloze investering in plaats van een financiële molensteen om je nek.