Welbions - Main contents

Samen met mijn medewerker Wouter Groot Koerkamp en de SP-gemeenteraadsfractie Hengelo bezocht ik op 1 juli de Hengelose corporatie Welbions. We bekeken een aantal herstructureringsprojecten: Berflo Es, Veldwijk Zuid, Klein Driene en Hengelose Es. En natuurlijk bespraken we de gevolgen van het kabinetsbeleid, in het bijzonder de verhuurderheffing, voor deze corporatie.

bij het herstructureringsproject Barflo Es keerde een opvallend hoog aantal van de oorspronkelijke bewoners terug na nieuwbouw, met name door de lage huren, vanaf €450.

Welbions is een tamelijk grote corporatie (12.900 woningen), uitsluitend werkzaam in de gemeente Hengelo (Ov). Een degelijke club, zonder kerstboom aan dochter-BV’s, die zich de laatste jaren zeer actief was bij de transformatie van een aantal Hengelose wijken. Aanvankelijk vooral via sloop/nieuwbouw, de laatste tijd -mede onder invloed van pleidooien van de lokale SP- ook via renovatie, samenvoeging, groot onderhoud, hergebruik. De huren liggen 3% onder het gemiddelde van de referentiecorporaties. De personeelsformatie is vrij groot in relatie tot het woningbestand (1,3FTE/100 woningen), wat grotendeels verklaard wordt door het grote aantal herstructureringsprojecten en onderhoudspersoneel (voor het klein onderhoud) in eigen dienst. Daar gaat nu overigens onder invloed van de verhuurderheffing wel het mes in gezet worden.

Hengelo heeft een redelijk stabiele bevolkingsomvang (in het omringende platteland is er veelal sprake van krimp), maar het aantal huishoudens neemt nog steeds toe. Dat zijn vooral 1+2 persoonshuishoudens, waarbij de groei van eenpersoons 70+ huishoudens procentueel het spectaculairst is.

Sinds enige tijd wordt de huur bij mutatie bepaald via de “Welbions-formule”. Daarbij varieert de vraaghuur als percentage van de maximale wettelijke huur tussen 65 en 90%. Het percentage wordt bepaald door twee factoren: de woontevredenheid van de huurders, die periodiek gemeten wordt door een onafhankelijk bureau. En het gemiddeld aantal reacties op vrijkomende woningen in een complex. Volgens mij is dit ten principale een goed systeem. Het addertje onder het gras is de gemiddelde huur als alle woningen op basis van dit systeem gewaardeerd zouden worden. Die bedraagt 78% tegen 70% nu. In euro’s betekent dit dat de huur op termijn met €50/maand extra verhoogd wordt. De verhuurderheffing bedraagt ongeveer €60/maand, dat betekent dat Welbions slechts €10/maand uit andere maatregelen (met name efficiency) haalt. Wel wat mager.

Na enkele inleidingen met bijbehorende stevige discussie stapten we op de fiets, met als eerste tussenstop de Berflo Es. In deze buurt is de sloop/nieuwbouwoperatie bijna afgerond. Het is een mix van levensloopbestendige appartementen, ruime eengezinswoningen en een zorgvoorziening met horeca in het hart van de wijk. Zo’n zorgrestaurant zou volgens de taakopvatting van minister Blok zeker niet meer gebouwd kunnen worden door een woningcorporatie. Overigens is het exploitatierisico op dit type voorzieningen de laatste jaren enorm toegenomen, door de snelle wijzigingen van de geldstromen in de zorgsector.

…en na renovatie