Planschade - Main contents
De eigenaar van een onroerend goed kan planschade claimen als zijn bezit door een ruimtelijke ingreep van de overheid, bijvoorbeeld de aanleg van een weg in zijn achtertuin, economische in waarde daalt. Heel veel mensen vinden tegenwoordig dat ze schade lijden. Maar is dat ook zo?
Laat ik voorop stellen dat je die vergoeding niet zomaar krijgt: eerst moet de schade getaxeerd worden, en er is ook nog een eigen risico-percentage waaronder je helemaal niets krijgt. Maar het viel me in mijn tijd als gemeenteraadslid in Utrecht al op dat er met grote regelmaat een planschadevergoeding wordt uitgekeerd, terwijl mijn gezond verstand zegt dat er (op iets langere termijn) juist sprake is van een extra waardestijging.
Zo claimen de oude bewoners van een nieuwe woonwijk -zoals Leidsche Rijn in Utrecht- dat hun huis minder waard wordt door de oprukkende stad. Ze woonden eerst rustig buiten en worden nu omringd door een zee van nieuwe woningen. Weg rust, “dus” planschadevergoeding. Maar is hun huis ook minder waard geworden? Ga je tien jaar na dato kijken naar de transactieprijzen van buitenlui-woningen in VINEX-wijken dan blijkt volgens dat de prijzen niet zijn achtergebleven maar juist sneller dan gemiddeld gestegen. Of op dit moment: minder dan gemiddeld gezakt..
Dat ligt aan een aantal factoren: de wijk waar de buitenhuizen nu onderdeel van vormen heeft allerlei voorzieningen die er vroeger niet waren. Dat is best handig, dus verhoogt de waarde. En misschien nog wel belangrijker: de buitenhuizen vormen nu de top van de woningmarkt in een zee van seriematige woningbouw. Ze zijn vrijstaand, hebben een ruime tuin waar volwassen bomen in staan in plaats van miezerige VINEX-struikjes.
Een ander voorbeeld is een vier-hoog portiekflat in de Utrechtse wijk Tolsteeg. Aan de andere kant van de straat werd een braakliggend terrein bebouwd met een 15 meter hoog politiekantoor, ongeveer even hoog als de flat. De afstand tot die nieuwe bebouwing was een meter of 25. Dat project leidde tot een planschadeuitkering, terwijl de feitelijke ontwikkeling is dat de waarde van het woningcomplex door een aantal publieke investeringen in het gebied, waaronder een station, juist toeneemt. Logisch?
Michael Persson bericht deze week in de Volkskrant over een betrekkelijk recent fenomeen in planschadeland: vergoeding wegens de bouw van een windpark in de nabijheid van een woonwijk. Een onderzoeksbureau ging na hoe de prijzen van woningen in de buurt van windparken zich ontwikkelen en concludeerde dat de prijsontwikkeling op de langere termijn niet verschilt van vergelijkbare situaties een paar kilometer verderop. Wel treedt er in de periode rond de bouw en kort na de oplevering een tijdelijke prijsdip op, met name door de onrust die ontstaat doordat de bewoners onzeker zijn over de effecten van de ontwikkeling. Zodra iedereen er aan gewend is herstellen de prijzen zich tot het oorspronkelijk niveau.
In Houten-zuid, waar Eneco onlangs drie windturbines bouwde, biedt een handig advocatenkantoor de bewoners aan om om no cure no pay basis planschade te claimen wegens geluid- en zichthinder. Geluidhinder is op deze locatie uitgesloten: de rondweg die rond Houten-Zuid loopt en die bij mijn weten nog niet tot klachten geleid heeft, maakt veel meer herrie. Er waren ook nog drie bewoners die na de opening van het windpark problemen kregen met TV-ontvangst. Die krijgen een gratis schotelantenne, waarmee dat probleem is opgelost. De zichthinder bij laagstaande zon wordt opgelost door de molens bij dit soort situaties automatisch uit te zetten. De vraag blijft dan: welke schade resteert er nog?
Het lijkt me wenselijk om de huidige planschaderegeling nog eens goed tegen het licht te houden. De overheid moet zuinig met belastinggeld omgaan, maar anderzijds moeten omwonenden altijd kunnen rekenen op de vergoeding van de reële schade. Mijn denkrichting is dat de eventuele planschade pas wordt vastgesteld op het moment dat een woning (of ander gebouw) daadwerkelijk verkocht wordt. Dan is de werkelijke opbrengst bekend, die kan je vergelijken met de oorspronkelijke aanschafprijs en de waardeontwikkeling van vergelijkbare objecten. Natuurlijk zijn er ook in dat systeem complicerende factoren, bv. tussentijdse verbouwingen, maar de huidige planschaderegeling heeft te weinig relatie met de werkelijke schade en compenserende baten.
Bij zo’n wijziging zou ook gekeken moeten worden naar de vergoeding van tijdelijke schade, die nu gebrekkig geregeld is. Je zal middenstander zijn met een zaak langs de Noord-Zuid metro in Amsterdam, dan kan je tien jaar lang op een houtje bijten voor je iets terugziet van de baten van dit project. Gevalletje operatie geslaagd, patiënt overleden.