De wettelijke verankering van de Wooncoöperatie is bijna een feit, maar wat is een Wooncoöperatie? - Main contents
Eindelijk is het zover; de Wooncoöperatie lijkt er nu echt te komen. Eerder deze week berichtte de minister voor Wonen en Rijksdienst, Stef Blok, dat hij de Wooncoöperatie een plek geeft in het woonbestel. Het is voor het eerst sinds 1901 dat er in de Woningwet een mogelijkheid voor lagere inkomensgroepen komt, om zelf inhoud te geven aan het eigen wonen. Daarmee wordt een begin gemaakt met een sociaal woonstelsel, waarin het niet langer de goedwillende bestuurders van de - aanvankelijk op charitas gebaseerde en later geprofessionaliseerde - woningcorporaties zijn, die exclusief de dienst uitmaken (en die zichzelf daar goed voor belonen). Nee, in de Wooncoöperatie wordt het de bewoner zélf die, samen met zijn of haar medebewoners, beslist hoe de woon- en leefomgeving z’n vorm krijgt. Zo verschuift de zeggenschap stap voor stap naar de doelgroep: de (huidige) huurders. Deze vorm van zelforganisatie is in veel landen volkomen vanzelfsprekend, maar in Nederland hebben woningcorporaties een monopoliepositie als het gaat om de huisvesting van de lagere inkomensgroepen. Maar vanaf 1 januari 2015 valt er voor ook hier wat te kiezen; kiezen tussen koop en huur, tussen verzorgd worden en voor jezelf zorgen. Iedereen kan dit voortaan zelf gaan bepalen. En deze vrijheid, daar gaat het om bij dit wetsvoorstel. Niets meer en niets minder.
De basisgedachte van een wettelijke regeling voor de Wooncoöperatie
Centraal staat het principe van zelforganisatie van de huidige huurders, dus de lagere inkomensgroepen, mits zij dat zelf willen. In de Wooncoöperatie gaan zij zelf verantwoordelijkheid nemen voor hun eigen woon- en leefsituatie. Door de Wooncoöperatie op te nemen in de Woningwet komt het op gelijke hoogte met de toegelaten instelling - zijnde de huidige woningcorporatie - te staan. Hierdoor hebben de regering, de gemeenten en de huidige woningcorporaties de mogelijkheid de nieuw op te richten Wooncoöperaties met een sociaal beleid te ondersteunen. Zo kunnen de woningcorporaties de Wooncoöperaties bijvoorbeeld diensten en faciliteiten aanbieden als een zogeheten DAEB-activiteit; een dienst van economisch belang. Dit kan een positief effect hebben op de betaalbaarheid van de woning.
Wat is een Wooncoöperatie?
Een Wooncoöperatie is dus het woonbedrijf van de bewoners zelf. Zij zijn de gezamenlijke eigenaar van de coöperatie; binnen die coöperatie kopen of huren zij hun woning, en ze zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het beheer van hun woning en woonomgeving. De Wooncoöperatie is een organisatie die activiteiten verricht van en voor leden van de doelgroep van beleid, richt zich niet op het maken van winst en is er dus primair in het belang van de volkshuisvesting.
De grootte van een Wooncoöperatie kan variëren
Het wetsvoorstel gaat uit van minimum van vijf woningen, in de praktijk zijn dat meestal vijf huishoudens. Vaker zal een Wooncoöperatie bestaan uit méér huishoudens. De woningen zullen dan onderdeel zijn van een complex of op een andere manier met elkaar samenhangen; het gaat bijvoorbeeld om een appartementencomplex, een flatgebouw, een verzorgingstehuis, een wooncollectief of misschien wel een deel van een buurt, straat of hof.
De Wooncoöperatie heeft geen ander belang dan het belang van de leden
Bij een Wooncoöperatie is woongenot het belangrijkst. Woonmaximalisatie gaat boven winstmaximalisatie. Wooncoöperaties zijn er niet op uit om geld te verdienen, hebben een minimum aan overhead (apparaatskosten) en kunnen zeer kostenbewust opereren. Het spreekt voor zich dat de woonlasten hierdoor (zo) laag (mogelijk) blijven.
De Wooncoöperatie kan zeer divers worden ingevuld
Bij de Wooncoöperatie staan de leden centraal. Zij vormen de basis van een Wooncoöperatie, en nemen dus ook een sleutelrol in bij het vormgeven ervan. Het kan gaan om louter eigendomswoningen, een combinatie van koop en huur, en zelfs een coöperatie die enkel uit huurwoningen bestaat behoort tot de mogelijkheden. We zullen in de praktijk uitvinden welke verschillende vormen van Wooncoöperaties het beste aansluiten bij een woonstelsel waarin het primaat bij de burger(s) ligt. Platform31 heeft, samen met de Rijksoverheid, een omvangrijk pilotprogramma opgesteld om de komst van Wooncoöperaties te volgen en begeleiden. Op basis van al deze ervaringen kan de wet en het daarbij behorende Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB) worden verfijnd, aangevuld en verbeterd.
De Wooncoöperatie is een wettelijk recht
De introductie van de Wooncoöperatie is niet vrijblijvend. De wet vraagt van de woningcorporaties om actief mee te werken aan de vorming van Wooncoöperaties, wanneer huurders dat willen. Binnen de AMvB wordt dit omgezet in een aantal verplichtingen voor de huidige woningcorporaties, die maken dat huurders ook écht in de gelegenheid worden gesteld om op een verantwoorde wijze een Wooncoöperatie op te zetten.
Plichten van de woningcorporatie
Er zijn enkele plichten voor een woningcorporatie. Ik loop ze kort langs. Er ontstaat materieel een voorkeursrecht op de koop van de eigen huurwoning, door huurders bij verkoop allereerst het recht te geven om een Wooncoöperatieplan op te stellen, om de eventuele overdracht van woningen van de woningcorporatie naar de Wooncoöperatie verantwoord te laten verlopen. De corporatie draagt hiervoor minimaal €5.000 bij aan de ontwikkeling van zo’n businessplan, waarin ook het toekomstige onderhoud moet zijn geregeld. Tenslotte moet de woningcorporatie die de woningen zal vervreemden een substantiële financiële bijdrage leveren aan het onderhoudsfonds, voor de eerste vijf jaar dat de Wooncoöperatie op eigen benen staat. In de structuur, statuten en spelregels van de wooncoöperatie wordt de kwaliteit van de woningen langdurig geborgd.
Rechten van de woningcorporatie
Het zijn niet alleen verplichtingen. De wetgever verwacht van woningcorporaties dat zij meewerken aan een zelfregulerende instandhouding van de woningvoorraad langs de lijn van Wooncoöperaties. Daarom wordt dit meewerken gedefinieerd als een dienst van algemeen belang. Dit maakt het woningcorporaties mogelijk om zonder winstoogmerk bij te dragen aan het onderhoud van de woningen van de Wooncoöperatie. Zij zullen wel moeten concurreren als het gaat om het afsluiten van onderhoudscontracten, en het ligt dan ook voor de hand dat ze nog eens kritisch kijken naar hun eigen bedrijfsvoering (bijvoorbeeld de te hoge overheadkosten).
Financiering leden van een Wooncoöperatie kan en mag door de woningcorporatie
De financiering is voor veel huishoudens met een lager inkomen het struikelblok om een eigen woning te kopen. Dat is merkwaardig. Zoals gezegd is er in veel andere landen ook voor de lagere inkomensgroepen een keuze tussen koop en huur. In Nederland kunnen zij niet anders dan in de rij staan voor een sociale huurwoning van een woningcorporatie. Invloed op wat wordt aangeboden hebben zij niet of nauwelijks. Dat past niet bij deze tijd. Burgers zijn volwassen, geschoold, mondig, en moeten zelf kunnen beslissen hoe ze willen wonen. Dat is ook waarom de Rijksoverheid woningcorporaties zal stimuleren om mee te werken aan de totstandkoming van Wooncoöperaties, door huurders bij te gaan staan in het financieringsvraagstuk. Dat kan bijvoorbeeld conform de regeling die in Almere is ontwikkeld, ‘ IkbouwbetaalbaarinAlmere’ (IbbA). Samen met woningcorporatie De Key heeft de gemeente Almere deze regeling opgezet voor de bouw van betaalbare woningen. De regeling maakt het mogelijk dat lagere inkomensgroepen met een te laag inkomen voor een volledige hypotheek de mogelijkheid krijgen om een eerste hypotheek te nemen die past bij hun financiële draagkracht. Het resteerde deel wordt verstrekt als renteloze lening (starterslening IbbA). Als de draagkracht als gevolg van inkomensgroei stijgt, gaat de deelnemer meer betalen; er is dus geen sprake van scheefwonen. Bij verkoop wordt ook de renteloze lening afgelost uit de verkoopopbrengst van de woning. Hierdoor is betaalbaar wonen in een eigendomswoning mogelijk.
In het geval van overdracht van bestaande huurwoningen, is het ook mogelijk om in plaats van een starterslening een schuldovereenkomst af te sluiten. Materieel is er dan sprake van een uitgestelde betaling voor dát deel dat volgens normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) niet op de kapitaalmarkt kan worden geleend. Ook hier geldt dat deze openstaande schuld wordt verrekend op het moment dat het inkomen stijgt of de woning wordt verkocht.
De Wooncoöperatie is het begin van een sociaal woonstelsel voor en door bewoners
Al sinds de publicatie van de door mij geschreven initiatiefnota ‘ De Koopwoning Bereikbaar, een sociale koopsector voor lagere inkomens’ in 1996, pleit ik in de meest concrete vorm voor een woonstelsel waarin de burgers nadrukkelijk zélf de hoofdrol spelen. Vreemd genoeg heeft dat bij de gevestigde instellingen binnen de sociale huursector nauwelijks weerklank gekregen. De elite van de woningcorporaties hechtte - in politieke termen - te zeer aan het pluche. Voor velen geldt dat zij menen dat mensen met lagere inkomens op het beleidsterrein van het wonen door hen geholpen moeten worden; bij velen twijfel ik niet aan de oprechtheid van deze opvatting. Maar we zien ook dat zich binnen de sector een forse vervreemding van de oorspronkelijke doelstellingen heeft voltrokken. Er zijn steeds meer bestuurders die een woningcorporatie gewoon als een bedrijf zien, en dat geeft een eigen dynamiek. De huurder is klant en die moet goed worden bediend, maar daar moet het maar bij blijven. Materieel vertegenwoordigen huurders het een goudgerande klantengroep; voor hen is er tenslotte geen alternatief. Voor mij is het ontbreken van enige keuzemogelijkheid een principiële weeffout in ons woonstelsel. Dat moet hersteld worden, door tenminste een mogelijkheid te creëeren om mensen het heft in eigen hand te laten nemen. In maart 2013 heb ik daarom het gedachtegoed van ‘De Koopwoning Bereikbaar, een sociale koopsector voor lagere inkomens’ op basis van de ervaringen van zeven jaar wethouderschap (Duurzame Ruimteijke Ordening) in de gemeente Almere geactualiseerd in het essay ‘ De Wooncoöperatie, op weg naar een zichzelf zelfregulerende samenleving’ geschreven. Het eerste exemplaar van dit essay heb ik, in het KlokHUIS in Almere Poort, aangeboden aan de minister voor Wonen en Rijksdienst, Stef Blok.
Een ander Woonakkoord?
Eindelijk lijkt het erop dat ons woonstelsel - per 1 januari 2015 - een verbreding krijgt die aansluit bij de heersende tijdsgeest en opvattingen over de participatiemaatschappij en het fenomeen zelfkracht daarbinnen. Met de wettelijke verankering van de Wooncoöperatie ontstaat er op het gebied van wonen eindelijk een serieuze wettelijke ruimte voor zelforganisatie. Als het doorgaat, en daar ziet het nu toch echt naar uit, dan is dat het directe resultaat van het conflict dat in december 2013 ontstond bij de behandeling van het Woonakkoord in de Eerste Kamer. Dit Woonakkoord, dat in mijn ogen nog altijd uit een aantal ondoordachte keuzes bestaat, maakt dat er (met de verhuurderheffing) geld wordt onttrokken aan de corporatiesector. De wijze waarop dat gebeurt is niet echt intelligent omdat het uit de directe kasstromen van de woningcorporaties moet worden betaald. Dat zet een rem op de mogelijkheid tot investeren, en het dwingt onnodig tot extra huurverhogingen. Het paradoxale van dit beleid is dat de negatieve financiële effecten door de Rijksoverheid betaald zullen moeten gaan worden. Penny wise, Pound foolish. Zo is er schade die het gebrek aan investeringen aan onze steden toebrengt. Deze is weliswaar niet direct zichtbaar of voelbaar, maar zal op de langere termijn opnieuw om grootschalige Rijksinterventies vragen. Daarnaast zullen de huurverhogingen toch weer met huurtoeslag moeten worden gecompenseerd. Een spiraal die steeds verder naar beneden cirkelt, en nauwelijks lijkt te zijn doordacht. Maar in de huidige politiek praktijk is er binnen het regeerakkoord, en helaas was er ook binnen mijn eigen partij, geen politieke ruimte om te komen tot een verstandige herziening van het beleid. Mijn alternatief was helder - hoewel dat tijdens het debat niet breed werd opgepakt -, namelijk door met de komst van Wooncoöperaties geld, ja, veel geld vrij te maken binnen de woningcorporaties. In totaal vertegenwoordigt de corporatiesector een vermogen van zo’n €285 miljard; daarvan is slechts €90 miljard met schulden belegd. Theoretisch kan er dus een omvangrijke stille reserve worden vrijgespeeld, en dat is wat er gebeurt op het moment dat woningen worden overgedragen aan de zittende huurders. Het is dit geld dat vrijkomt dat opnieuw kan worden besteed aan het laag houden van de huren, aan verduurzaming van de voorraad en aan de noodzakelijke investeringen in onze steden. Om dat te kunnen doen moet er wel een woonstelsel zijn waarbinnen de bewoners op een verantwoorde wijze naar een vorm van eigen beheer kunnen overstappen. De Wooncoöperatie biedt deze vorm.
Naar mijn stellige overtuiging kan de introductie van de Wooncoöperatie een veelvoud van doelen dienen; doelen die niet per se strijdig zijn met het huidige beleid. Het debat over het Woonakkoord ging, kortom, niet om een simpel ‘voor’ of ‘tegen’ de verhuurderheffing, maar om een principiële strijd voor een ander woonstelsel waarin ook de lagere inkomens het heft in eigen hand kunnen nemen, waarbij het kapitaal dat binnen de sector aanwezig tegelijkertijd op een creatieve manier wordt aangewend om het pnieuw sociaal in te zetten. Nu de Wooncoöperatie er komt is het misschien geen panacee voor alle problemen binnen ons woonstelsel, maar het biedt in ieder geval kansen voor álle spelers binnen dit stelsel. Ik kan alleen maar hopen dat die kansen worden opgepakt.
Wat het uiteindelijke resultaat ook zal zijn, het was de moeite waard het conflict aan te gaan. Ik heb het met overtuiging gedaan en het heeft mij, ik zeg het eerlijk, ook aangegrepen. Maar ik moet en wil de minister voor Wonen en Rijksdienst nageven; hij is zijn toezegging om “voor eind 2014 met een uitwerking van de Wooncoöperatie te komen, als nieuwe vorm van toegelaten instelling met een wettelijke basis nagekomen, en heeft zich daarmee een ware democraat getoond. Wat ik opnieuw niet onvermeld wil laten, zijn de inspanningen van vice-premier Lodewijk Asscher - zie ook mijn verantwoording. Dankzij zijn inspanningen is er in de finale van het conflict over het Woonakkoord een constructieve opening ontstaan, om huurders, die nu opgesloten zitten, in ons woonsysteem de kans te geven zichzelf in Wooncoöperatie te organiseren. Het is nu aan hen om daar inhoud aan te geven. Was het een goede beslissing? De toekomst zal het leren. Maar dit is wel wat ik wilde bereiken.